О внесудебном оформлении права собственности на недвижимость
В последние 10-15 лет башенные краны стали неотъемлемыми спутниками городского пейзажа. Целые районы новостроек вырастают как грибы после дождя, коренным образом меняя облик российских городов. В этих условиях вопрос о быстром и понятном оформлении права собственности на недвижимое имущество приобретает исключительное значение.
На первый взгляд никакой проблемы нет: Застройщик ставит дом на кадастровый учет, открывает регистрационный адрес нового здания в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а уже после этого можно спокойно оформлять квартиру, офис или иную недвижимость в собственность. Только вот спокойно оформить получается не всегда, потому, как множество новостроек не регистрируется в Росреестре в обычном, то есть определенном законом порядке. Для России это дело обычное.
Почему же это происходит? Причин множество: здесь и разногласия между инвестором и застройщиком (а иногда между ними и органами местной власти) по вопросу владения помещениями в новостройке, откровенный бардак и разгильдяйство в документах самого застройщика, отсутствие согласований, разрешений, а то и просто бюрократическая волокита и препоны со стороны чиновников. Все это в совокупности делает обычную регистрацию нетривиальной задачей.
Как итог, пикеты и транспаранты обманутых дольщиков, сопровождаемые телерепортажами и скандальными публикациями СМИ. Картина довольно знакомая.
А как должно быть по закону? Да проще простого.
Закончив строительство, Застройщик обязан подписать «Акт о завершении результатов реализации инвестиционного контракта», согласно которому строился дом. Однако еще до его оформления, инвестор (соинвесторы) и застройщик подписывают «Протоколы распределения жилой и нежилой недвижимости». Стороны, как правило, визируют эти документы в разное время: сначала идет «Протокол распределения жилых площадей», а уже потом — «Протокол распределения нежилой недвижимости». Венчает всю эту пирамиду документов – «Акт о результатах реализации инвестиционного контракта», который подписывается в последнюю очередь. Этот акт может быть, как совместным, то есть на обе части дома, так и раздельным — на жилую и нежилую.
При наличии вышеуказанных бумаг Застройщик может обращаться в Росреестр для открытия регистрационного адреса, после чего наступает момент для оформления права собственности на квартиру.
Далее. Застройщик от своего имени и по доверенности от дольщика, либо совместно с дольщиком или же сам дольщик, но уже с доверенностью от Застройщика передают в регистрационную службу следующие документы:
- договор на приобретение помещения в двух экземплярах;
- акт об исполнении обязательств по договору на покупку недвижимости в двух экземплярах;
- кадастровый паспорт и экспликацию, полученные в БТИ (в настоящее время Росреестр имеет возможность самостоятельно запрашивать данные по недвижимости без предоставления документов из БТИ);
- заявление на регистрацию недвижимости;
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
Через две – четыре недели (в зависимости от региона), счастливый дольщик получает свидетельство о праве собственности на жилище.
Об оформлении права собственности на недвижимость через суд
Оформление прав на недвижимость через суд стало очень «популярно» в последние годы. В основном виноваты в этом либо Застройщики, которые не подписывают Протоколы о распределении площадей или же Акты о реализации инвестиционного контракта, либо имеются какие-то проблемы, связанные с оформлением документов для регистрации.
И тогда у дольщиков остается только один способ защиты — судебный. Рассмотрим его подробнее.
Во-первых, суды приветствуют претензионный порядок разрешения споров. Статистика показывает, что более одной трети дел, рассматриваемых в судебных заседаниях, могли и не дойти до них, прояви стороны немного желания и воли. Поэтому обнаружив, что истец и ответчик не вели претензионную работу, не исключено, что судья по формальным основаниям оставит иск без движения, если к нему не будет приложено обращение к Застройщику об оформлении права собственности.
Конечно, дольщик вправе обжаловать определение и вышестоящая инстанция обяжет суд рассмотреть иск, однако к тому времени пройдет около трех месяцев. А кому это надо? Поэтому, юристы рекомендуют перед подачей иска составить и направить Застройщику требование об оформлении права собственности или представления документов для оформления. В заявлении необходимо установить срок для ответа: 7 или 10 дней, по истечении которого и следует обращаться в суд. Формальности соблюдены.
Во-вторых, оплата государственной пошлины. Ранее, Верховный суд России указал, что подобные споры регулируются законодательством о защите прав потребителей. Поэтому, пошлина по искам о признании прав собственности на недвижимость стоимостью до 1 000 000 рублей вообще не уплачивается, а по искам свыше указанной суммы оплачивается на льготных условиях и максимальный ее размер составляет 46 800 рублей.
В — третьих, к заявлению необходимо приложить следующие документы:
- договор купли — продажи (инвестирования, уступки права на недвижимость, долевого участия в инвестировании, инвествклада, предварительный договор и т.д.);
- документы, подтверждающие факт оплаты по указанным договорам.
В ходе процесса, судья также запросит:
- поэтажный план зданий, экспликацию, справку о присвоении адреса из Бюро технической инвентаризации;
- документы, разрешающие ввод дома в эксплуатацию;
- инвестиционный контракт, а также приложения и дополнительные соглашения к нему;
- предварительный протокол о распределении жилой и нежилой недвижимости;
- сообщение из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о том, что на претендуемый дольщиком объект недвижимости отсутствуют зарегистрированные права.
В–четвертых, в качестве ответчика, как правило, выступает застройщик, с которым дольщик заключил договор. Кроме них в процессе участвуют третьи лица: инвестиционные компании, задействованные в строительстве здания, орган местной власти, который претендует на площади в здании, а так же Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, то есть Росреестр.
В–пятых, исковые требования о признании права собственности должны недвусмысленно указывать на объект недвижимости и соответствовать данным, которые были получены из БТИ. В противном случае, регистрационная служба откажет регистрировать право собственности. Поэтому, уже в ходе процесса, требования уточняются и в них вносятся сведения об этаже расположения квартиры, номер, ее общая и жилая площади, а так же иные характеристики из кадастрового паспорта БТИ.
В–шестых, после того, как решение суда вступит в законную силу, дольщик подает в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии следующие документы:
- заявление о регистрации права собственности;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- решение суда в двух экземплярах.
В принципе на этом процесс оформления можно считать законченным.
Подытоживая, скажу, что свидетельство, полученное на основании судебного решения, имеет такую же правовую силу, что и свидетельство по любому другому правоподтверждающему документу, например, договору инвестирования, или купли-продажи. Оспорить его практически невозможно.
Автор : Олег Сухов.